adjuntem la moció que serà debatuda en el proper ple, dijous.
MOCIÓ PER l’APROVACIÓ D’UN PROGRAMA D’ACTUACIÓ INTERGRADA QUE NO PERJUDIQUE Als PROPIETARIS EN EL SECTOR MARINA D´OR GOLF I PER LA CREACIÓ D’UNA COMISSIÓ D’ESTUDI
El Pla parcial del Sector Marina D´Or Golf es va aprovar per la Conselleria a l’abril de 2011, esmentant-se en el Fonament de Dret Primer de l’acord que “l’aprovació del Programa d’Actuació Integrada i l’adjudicació de la condició d’urbanitzador són municipals. De fet una vegada aprovada definitivament per la Conselleria l’homologació i el Pla parcial l’Ajuntament haurà d’elevar a definitiva l’aprovació del Programa i la seua adjudicació a un urbanitzador” .
En el seu Fonament de Dret Novè es deia que “els terminis d’execució prevists en el Programa d’Actuació Integrada impliquen que la conclusió de les obres d’urbanització es produirà passat el termini de 5 anys des del seu inici. ja que, una vegada aprovada definitivament per la Conselleria l’homologació sectorial i el Pla Parcial, l’Ajuntament haurà d’elevar a definitiva l’aprovació del Programa d’Actuació Integrada, en aqueix moment l’Ajuntament haurà de tenir en compte i donar compliment al que es disposa en l’article 29.5 de la LRAU , en el cas que considere que aquest precepte resulta aplicable a l’adjudicació d’aquest Programa”. Aquest Ajuntament va remetre en el mes de Març a la Comissió Territorial d’Urbanisme la seua sol·licitud d’informe favorable sobre la base d’aquest precepte, informe que ja obra en aquest Ajuntament signat per la Consellera, per la qual cosa és possible l’aprovació definitiva del Programa.
La normativa aplicable per a l’aprovació i compliment del Programa la determina la Disposició Transitòria Quarta del Decret 67/2006, Reglament d’Ordenació i Gestió Territorial i urbanística:
1. En els procediments de programació iniciats abans de l’entrada en vigor de la Llei Urbanística Valenciana, i aprovats per l’Ajuntament, però respecte dels quals no haguera recaigut aprovació definitiva de l’instrument de planejament que li acompanye amb anterioritat a l’entrada en vigor d’aqueixa Llei, al compliment i execució del programa s’aplicarà el previst en la Llei Urbanística Valenciana i el present reglament, que regirà, formal i substantivament, l’aprovació definitiva dels nous instruments i actuacions següents:
a. La tramitació i aprovació del projecte d’urbanització, quan s’haguera presentat avantprojecte juntament amb l’Alternativa Tècnica o quan de l’aprovació de l’instrument de planejament es deriven modificacions en el mateix.
b. La prestació de garanties.
c. La signatura del contracte de programació.
d. La contractació i execució de les obres d’urbanització.
i. La redacció, contingut, tramitació i aprovació del projecte de reparcel·lació.
f. La retaxació de càrregues.
g. La imposició de quotes d’urbanització.
2. Sense perjudici de l’anterior, els aspirants a Urbanitzador podran retirar les seues iniciatives de Programa i desistir del procediment sense imposició de cap tipus de penalització per açò.
Així , és la L.R.A.U. l’aplicable a l’aprovació del Programa, mitjançant el seu article 47. que al punt 8 estableix que “El termini perquè l’Ajuntament Ple resolga sobre l’aprovació i adjudicació d’un Programa és de quaranta dies des de la data en què fóra possible adoptar l’acord corresponent”
Atès que l’acord no podia adoptar-se sense l’informe favorable de la Consellera anteriorment esmentat , des de la notificació del mateix a l’Ajuntament explica el termini de 40 dies.
Però l’Ajuntament pot modificar el que es disposa en el moment de l’aprovació provisional sobre el contingut del Programa . En aquest cas hi havia dues propostes de proposició jurídic-econòmica per a desenvolupar el Pla parcial que es va aprovar , una presentada pel redactor del Pla parcial (“Construccions Castelló 2000 SAU”) i una altra per una altra empresa (“General Gestora de patrimoni S.L.”), i l’Ajuntament va acordar aprovar la primera en tots els seus punts. Alguns d’ells resultaven altament perjudicials als interessos dels propietaris i no han de mantenir-se en l’aprovació definitiva del Programa, sent els més destacables:
– la valoració dels terrenys i el coeficient de bescanvi: quan més alt siga aquest, millor per als propietaris, que obtenen un major preu pel sòl que aporten, per la qual cosa els 30 € per metre quadrat provisionalment aprovats són insuficients. En l’aprovació provisional es va arribar a l’extrem de preferir un valor 12 €/m2 menor entre les dues alternatives presentades, la qual cosa suposa que els propietaris que pagaren en terrenys haurien de lliurar un 40% més de sòl. Açò és inconcebible i no es pot mantenir.
– la garantia de l’urbanitzador no pot ser del 7%, ja que actualment s’exigeix la mateixa entre el 10% i el 20%: com més gran siga aquesta , major seguretat per als propietaris.
– pel que fa al cost de la urbanització, l’Ajuntament va preferir un de 704.032.275´52 € a un altre de 477.520.533´40 €: entenem que no pot mantenir-se aquest criteri, doncs quant menor siga el preu, menys quantitat abonaran els propietaris o menys sòl hauran de cedir en cas de pagament en terrenys, per la qual cosa obtindran finques de major superfície
– el propi Pla Parcial ja estableix l’execució per fases i determina aquestes: ha de regularitzar-se un sistema d’abonament de quotes d’urbanització que no perjudique als propietaris de finques situades en les fases d’execució més tardana, que no poden abonar tals quotes mentre cap benefici directe obtenen sobre les seues finques, en el sentit que les mateixes tardaran més a ser urbanitzades i, per tant, a poder ser edificades . Per açò, a més, ha d’imposar-se una garantia el més alta possible, ja que l’urbanitzador podria executar unes fases paralitzant la resta amb el consegüent perjudici per a aqueixos propietaris enfront dels de finques ja urbanitzades.
Per tot això, es presenta al ple de l’ajuntament, la següent proposta d’acords:
l’Ajuntament en Ple aprova la creació d’una comissió de treball tripartita que elimine les irregularitats i abusos de l’aprovació provisional del Programa, cercant el major benefici per als propietaris de finques i no solament d’algun d’ells, i per a l’interès públic, amb especial incidència en els punts assenyalats. El Programa s’ha d’aprovar amb les millors condicions per als propietaris i si la mercantil que es designe definitivament com a urbanitzadora vol assumir el mateix haurà de presentar la garantia que s’acorde en el termini d’un mes des de la notificació de l’acord aprovatori i amb caràcter previ a la signatura del contracte. L’incompliment d’aquesta obligació és una causa de resolució de l’adjudicació del programa, de conformitat amb l’establit en l’art. 143.2 LUV, i la resolució de l’adjudicació s’acordaria per l’Ajuntament administració actuante, previ Dictamen del Consell Superior de Territori i Urbanisme, que podrà ser instat també per l’urbanitzador, i sense perjudici de les responsabilitats econòmiques que procedisquen, açò determinarà la cancel·lació de la programació i la subjecció de l’àmbit de l’actuació al règim del sòl urbanitzable sense programació, la qual cosa hauria de ser notificat immediatament al Cadastre a fi de que es considerara tal extrem de cara al valor dels terrenys.